서울시 신속통합기획 발표 오세훈표 민간 재개발

 안녕하세요 컴파운더입니다. 오늘은 서울시에서 오세훈표 민간 재개발인 신속통합기획을 발표하였습니다. 부동산 시장에 워낙 큰 이슈이고 우리가 잘 먹고 잘 살기 위해서는, 주식, 채권, 부동산등 돈이 흘러가는 시장에 대해 잘 알아야한다고 생각합니다. 주식하는 사람이라고 부동산 하지 말라는 법은 없으니까요. 다들 열심히 공부해서 우리 모두 부자됩시다.

 

신속통합기획 이란? 

 신속통합기획은 서울시가 정비계획 수립 단계에서 공공성과 사업성 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 정비구역 지정까지 신속한 사업 추진을 지원하는 제도로, 정비구역 지정까지 통상 5년이 걸리는데, 그 기간을 2년으로 단축시킬 수 있는 방법이다. 원래 공공기획으로 불렸지만, 정부 주도의 공공개발과 헷갈리지 않도록 서울시 주도로 하는 신속통합기획으로 명칭을 변경하였다.

 

 서울시는 2025년까지 24만 호의 주택공급을 본격화하기 위해 재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안을 지난 2021년 5월 26일 발표하였는데, 오세훈 서울 시장은 2015년 이후 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 없음을 인지하고 주택공급을 완화하기 위해 규제를 완화했다. 민간 주도 개발에 공공이 계획과 절차를 지원하여 기존보다 훨씬 빠르게 재개발 기간을 단축시키겠다는 것이다.

 

 법적인 요건만 충족하고 (주거정비제를 폐지)하였으며, 구역지정기간을 2년으로 단축하고, 사전 타당성 조사를 간소화하고, 재개발 해제 구역 중 노후화되거나 슬럼화 되어 주거 환경의 개선이 필요한 곳은 주민합의에 따라 신규로 지정이 가능하고, 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 받고 있는 지역을 200%까지 완화하며, 임대주택과 기부채납의 증가가 없게 하겠다는 것이다.

 

 단점으로는 주민제안이 10%에서 30%로 증가되었고, 분양가 상한제와 의무 거주기간이 적용된다. 

 

 오세훈 시장이 처음 당선되었을 때, 남은 시간이 얼마 없어 그 안에 이걸 할 수 있을까?라고 생각한 사람들이 많다. 하지만 결국 오세훈 시장은 임기 내에 신속통합기획 후보지를 최종 선정하여 2021년 12월 28일 발표하였다.

 

 

 

 

신속통합기획 후보지 21곳 발표. 오세훈표 민간 재개발.

 서울시가 오세훈표 민간 재개발 21곳을 선정했다. 이들 후보지는 2023년부터 순차적으로 구역 지정이 이루어질 예정이며, 후보지의 정비 사업이 완료되면 25,000가구의 신규 주택이 공급될 전망이다. 이들 후보지는 당장 내년 초 정비계획 수립에 들어가고, 투기수요 방지를 위하여 내년 1월 2일부터 토지거래허가 구역으로 지정된다. 

 

 토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 곳에 선정하여, 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역으로, 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지거래를 할 때 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 한다. 또한, 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 토지를 허가받은 대로 사용하여야 한다. 이를 토지이용 의무라고 한다. 

 

 최종 선정된 후보지 21곳에는 양천구 신월7동 1구역, 노원구 상계5동 일대, 송파 마천 5구역, 용산구 청파 2구역, 종로 창신동 23/ 숭인동 56, 성동구 마장동 382 일대, 동대문구 청량리 19 일대, 면목동 69-14 일대, 하월곡동 70-1 일대 등이 있다. 

 

민간재개발 1차 후보지 선정 결과 자료 : 서울시

 서울시는 구별 1곳씩 선정 원칙으로 삼았으나, 지구단위계획 등 관련 계획과의 정합성에 부합하지 않거나, 현금청산자, 공모 반대 등 주민 갈등 문제가 있어 사업 실현 가능성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 이번 후보지에서 제외하였다. 

 

 이번에 선정되지 않은 구역과 향후 공모를 신청하는 구역은 원주민 보호와 투기 차단을 목적으로 토지거래허가구역지정, 건축허가 제한을 후보지로 선정된 구역과 동일하게 조치해 투기세력 유입을 원천 차단할 계획이다. 또한, 금번 미 선정된 구역은 2022년 1월 28일을 권리산정 기준일로 고시할 예정이며, 향후 추진될 공공 재개발, 민간 재개발 공모에서는 일괄적으로 2022년 1월 28일을 권리산정 기준일로 지정, 고시할 방침이다. 아래는 서울시에서 나온 신속통합기획에 대한 보도자료입니다. 참고하시면 좋겠습니다. 

 

(엠바고10시30분)(자료제공)서울시, 신속통합기획 적용 민간재개발 후보지 21곳 선정___도시재생지역도 4곳.hwp

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 부동산 부분은 잘 몰라 뭐라 말하기 그렇지만, 개인적인 생각으론 단기적으로 이슈가 생기니 가격이 급등할 가능성이 있을 거 같고, 정부 입장에서야 겨우 안정되어가는 부동산 가격이 다시 한번 요동칠 수 있다는 생각이 들 수 있을 거 같습니다. 또한, 부동산은 결국 시그널인데, 정부에서 계속적으로 공급을 늘리겠다는 시그널을 주고 규제를 하고 있으며, 많은 사람들이 얘기하는 결국 집이 없다 라는 말을 조금씩 해소하려 노력하는 거 같습니다. 그리고 재개발하는 동안 기존주택이 멸실할 테고, 주민들이 임시 주거지를 찾아야 할 텐데 전세시장이 자극될 수 있을 거 같다는 생각이 듭니다. 그럼 또 주택시장이 자극이 되며 상승하겠지요. 

 

 최근 미 연준에서 테이퍼링을 하며 내년부터 금리가 올라갈 텐데, 영끌 해서 집을 사신 분들의 경우 장기적으로 보면 조금 힘든 시기를 보낼 수도 있겠다는 생각을 합니다. 어찌 됐든 결국 시장논리는 수요와 공급인데, 공급이 늘어난다는 거고, 금리가 상승한다는 건 결국 내 손에서 현금이 빠져 나가는게 많아진다는 것이니까요. 하락론자는 아니지만 반대로 생각하면, 집을 사지 못한 사람은 앞으로 5년 후쯤에는 다시 집을 매수할 수 있을만한 기회가 오지 않을까 하는 생각이 듭니다. 

 

 한마디로 얘기하면 이럴 수도, 저럴 수도 있다가 되는 거 같네요. 판단을 내려야 하는데, 부동산에 대한 통찰이 너무 부족하여 현재의 제 지식으론 정확한 판단을 내릴 수가 없는 거 같습니다. 

 

 개인적으로 유튜브 월급쟁이 부자들 tv에서 방송하시는 너나위님을 상당히 좋아하고, 그분의 논리와 판단이 상당히 타당하다고 생각합니다. 방금 확인해 봤는데, 아직 해당 내용을 업데이트하지 않으셨는데, 아마 부동산 시장에 큰 이슈이기에 조만간 영상을 올려주실 거라 생각합니다. 아래는 월급쟁이부자들tv 유튜브 링크이니 방송 꼭 한번 챙겨 보시고 판단하시면 좋겠습니다. 

 

 

https://www.youtube.com/c/%EC%9B%94%EA%B8%89%EC%9F%81%EC%9D%B4%EB%B6%80%EC%9E%90%EB%93%A4TV

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